재건축·재개발 1+1 입주권 조건, 전매제한, 장단점, 세금까지 총정리!

 

 

“헌 집 한 채로 새 아파트 두 채를 받을 수 있다면?”

1+1 입주권 제도, 이름만 들어도 솔깃하지만 실제로는 복잡한 조건과 세금, 그리고 숨겨진 함정이 많습니다. 이 글 하나로 1+1 입주권의 모든 궁금증을 해결하세요!

 

목차

1+1 입주권 제도란? 

• 정의: 1+1 입주권은 재개발·재건축 정비사업에서 기존 1가구 조합원이 새 아파트 2채를 분양받을 수 있는 권리입니다.
• 도입 배경: 2013년, 도심 내 소형주택 공급 확대와 조합원 동의율 제고를 위해 도입되었습니다.
• 기본 원칙: 원칙적으로 조합원 1가구당 1주택 공급이지만, 일정 요건을 충족하면 2채(1+1)까지 분양받을 수 있습니다.

“1가구 조합원이 두 채의 집을 받는 1+1 입주권, 2013년 도심 내 소형주택 공급을 늘리기 위한 목적으로 도입됐습니다.”

1+1 입주권의 조건과 신청 자격

• 조건 1: 기존 소유 주택의 감정평가액 또는 전용면적이, 분양받으려는 두 주택의 합산 분양가 또는 전용면적 이상이어야 합니다.
• 조건 2: 조합 정관에 1+1 분양이 명시되어 있고, 관리처분계획에 포함되어야 합니다.
• 필수 사항: 공급받는 2채 중 1채는 반드시 전용 60㎡ 이하 소형주택이어야 합니다.
• 전매 제한: 소형주택(60㎡ 이하)은 소유권 이전고시일 다음날부터 3년간 전매(매매·증여)가 제한됩니다.

예를 들어, 기존에 85㎡ 아파트 한 채를 소유한 조합원이 1+1 조건을 충족하면, 59㎡(소형) + 84㎡(중형) 식으로 2채를 분양받을 수 있습니다.

1+1 입주권의 장단점 및 세금 이슈

장점

• 중대형 1채 대신 중소형 2채로 선택 가능: 한 채는 실거주, 한 채는 임대 등 활용도↑
• 완공 후 2채의 아파트를 보유하게 되어 자산 증식 기회
• 노후 대비, 자녀 증여 등 다양한 전략 가능

단점 및 주의사항

• 세금 부담 증가: 1주택자에서 2주택자가 되어 양도세, 종부세, 재산세 등 세부담이 크게 늘어납니다.
• 양도세 중과: 2주택자가 되면 양도소득세 비과세 혜택이 사라지고, 조정지역은 기본세율에 20% 가산세가 붙습니다.
• 전매 제한: 소형주택은 3년간 매매·증여 불가, 일시적으로 유동성 제한
• 분리 매도 불가: 아파트 완공 전에는 2채를 따로 팔 수 없고 반드시 일괄 양도해야 합니다.
• 승계 조합원 불이익: 원조합원이 아닌 경우, 비과세 등 세제 혜택 제한

“1+1 입주권을 받은 뒤 아파트가 완공되기 전 타인에게 양도할 때는 분리해서 양도할 수 없다. 반드시 일괄 양도해야 한다.”

 

실제 사례로, 1+1 입주권을 받은 A씨는 소형주택의 3년 전매제한 때문에 투자금 회수에 애를 먹었고, 2주택자가 되어 양도세 중과세까지 적용받았습니다.

실전 팁: 1+1 입주권 활용 전략과 최신 트렌드

• 투자 목적이라면? 관리처분계획서와 분양 내역을 꼼꼼히 확인, 전매제한·세금 리스크 체크 필수
• 실거주+임대 전략: 한 채는 거주, 한 채는 임대수익 활용(단, 임대주택 정책 변화 유의)
• 증여·상속 계획: 소형주택은 3년 후 증여 가능, 자녀 증여 시 절세 플랜 세우기
• 2025년 트렌드: 최근 1+1 입주권 제도는 소형주택 공급 확대와 조합원 동의율 제고를 위해 일부 단지에서 적극 활용 중이나, 세금 및 규제 강화로 신중한 접근이 필요합니다.

반면, 일각에서는 “1+1 입주권이 투기 수단으로 악용된다”는 비판도 있어, 정부가 제도 축소 또는 요건 강화 논의를 이어가고 있습니다.

결론: 1+1 입주권, 제대로 알면 기회!

1+1 입주권 제도는 자산 증식, 주거 다양화의 기회를 주지만, 복잡한 조건과 세금, 전매 제한 등 리스크도 큽니다. 철저한 사전 검토와 전문가 상담이 필수입니다.

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