2025년 지분형모기지 수익 분배 구조 (현실적 쟁점 및 장단점)

“1억만 있어도 서울에서 10억짜리 아파트 주인이 될 수 있다면 믿으시겠어요?”

2025년, 내 집 마련의 판도가 바뀌고 있습니다. 지분형모기지라는 새로운 제도가 도입되면서, 적은 자본으로도 내 집을 가질 수 있는 길이 열렸죠. 하지만 정말로 ‘내 집’이 될 수 있을까요? 이 글에서 지분형모기지의 수익 분배 구조, 장단점, 실제 사례, 그리고 논란까지 한 번에 정리해드립니다. 끝까지 읽으시면, 내 집 마련 전략이 확 달라질 겁니다!

 

 

 

<목차>

 

 

지분형모기지란? 

• 지분형모기지는 주택구입 시 개인이 일부 자금만 부담하고, 나머지는 정부(주택금융공사 등)가 지분 투자 형태로 참여하는 제도입니다.
• 예를 들어, 10억 원짜리 집을 사고 싶다면 1.8억~2억 정도만 내고, 나머지는 대출(약 4.2억)과 정부 지분투자(최대 40%)로 충당합니다.
• 기존 대출과 달리, 정부가 집값 상승 시 차익을 공유하고, 하락 시 손실을 부담하는 구조입니다.
• 주요 키워드: 지분형모기지, 내 집 마련, 정부 지분투자, 주택금융공사, 주택담보대출

“집을 살 때 ‘영끌’ 대출 대신 공공과 반반 지분투자를 통해 대출 부담을 줄이는 ‘지분형 주택담보대출’이 하반기 시범사업을 통해 선보일 것으로 전망된다.” - 연합뉴스

 

이 제도는 급등한 집값, 특히 청년·신혼부부의 내 집 마련 어려움, 그리고 가계부채 증가 문제를 동시에 해결하려는 정책적 시도로 보입니다.

 

실제 이용 대상과 조건

• 대상: 무주택자, 청년, 신혼부부 등이 우선 대상입니다.
• 구매 방식: 본인이 원하는 주택을 직접 고르고, 정부가 최대 40%까지 지분 투자자로 참여합니다.
• 지역별 한도: 서울 10억, 경기 6억, 지방 4억 이하 등 가격 상한이 적용될 예정입니다.
• 상환 구조: 정부가 투자한 지분에 대해 임대료(사용료)를 매달 납부해야 하며, 여유가 생기면 지분을 추가로 매입할 수 있습니다.
• 집값 상승 시: 매도 시 발생한 시세차익은 정부와 투자 비율대로 나눕니다.
• 집값 하락 시: 정부가 손실을 부담(후순위 투자자)합니다.

예시: 10억 아파트를 자기 자본 1.8억, 대출 4.2억, 정부 지분 4억(40%)으로 구입할 수 있습니다. 기존 LTV 70% 대출보다 훨씬 적은 자기 자본으로 내 집 마련이 가능해진다고 볼 수 있습니다.

“주택금융공사가 투자하는 지분 5억원에는 은행 이자보다는 낮게 책정되는 사용료를 내야 한다. 해당 주택을 팔 경우엔 주택가격 상승분을 주택금융공사와 반반으로 나누게 된다.” - 연합뉴스

지분형모기지의 장단점과 해외 사례

장점

• 적은 자본으로 내 집 마련 가능: 청년·신혼부부 등 현금 부족 계층에 유리
• 대출 부담 완화: 기존 대출보다 이자 부담이 낮음
• 집값 하락 시 손실 분담: 정부가 후순위로 손실을 부담
• 지분 추가 매입 가능: 경제적 여유가 생기면 정부 지분을 점진적으로 매입해 ‘온전한 내 집’으로 만들 수 있음

단점 및 논란

• 집값 상승 시 이익 공유: 시세차익을 100% 가져가지 못함
• 공공 재정 리스크: 집값 하락 시 정부(=세금) 부담 증가
• 수요 촉진에 따른 집값 상승 우려: 일각에서는 ‘집값 떠받치기’라는 비판도 존재
• 정책 지속성 불확실: 정권 교체 등 정치적 변수에 따라 제도 변경 가능성
• 실제 인기 여부는 미지수: 일부는 “온전히 내 집이 아니라면 선호하지 않는다”는 의견도 있음

“이자를 더 부담하더라도 온전히 본인 소유의 집을 원하는 심리가 강하고, 투자를 통한 자본 이득 증가를 꾀하기 때문에 지분형 주택은 인기를 끌지 못했다.” - 서강대 부동산학과 교수

 

실제 영국, 호주 등에서도 유사 정책이 시행됐으나, 시장의 선호와 정책 지속성 문제로 중단된 사례가 있습니다.

지분형모기지, 앞으로의 전망과 체크포인트

• 2025년 하반기부터 시범사업(약 1,000호)이 시작되며, 정책의 성공 여부는 실제 수요와 시장 반응에 달려 있습니다.
• 공공 재원 한계로 인해 수혜 대상, 지역, 가격 등에 제한이 있을 전망입니다.
• 지분형모기지가 집값을 자극할지, 내 집 마련의 사다리를 복원할지에 대한 평가는 앞으로의 시장 반응에 따라 달라질 것입니다.

내 집 마련을 꿈꾼다면, 지분형모기지의 조건과 본인의 상환 능력, 그리고 장단점을 꼼꼼히 따져보는 것이 필수입니다.

결론: 지분형모기지, 내 집 마련의 새로운 길이 될까?

지분형모기지는 2025년 대한민국 부동산 시장의 최대 화두입니다. 적은 자본으로 내 집을 가질 수 있는 혁신적 제도지만, 집값 상승·정책 지속성·공공 재정 리스크 등 넘어야 할 산도 많아 보입니다. 내 집 마련의 꿈을 이루고 싶다면, 제도의 구조와 본인의 재정상태를 꼼꼼히 따져보고 신중하게 접근할 필요가 있어 보입니다.

 

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